Le Gouvernement a depuis longtemps mis en place des dispositifs fiscaux afin d’encourager l’investissement dans l’immobilier locatif. Parmi eux, le dispositif Scellier, appliqué depuis 2009 en Métropole, a été étendu aux départements et collectivités d’outre-mer. Il a supplanté progressivement la loi Girardin (2003).
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Le dispositif Scellier

Initialement, la loi Scellier (2009) s’appliquait uniquement en Métropole. L’objectif était de stimuler l’investissement dans l’immobilier locatif, notamment dans les zones où le marché immobilier était le plus tendu.

La loi Jégo (Loi pour le Développement Economique d’Outre-Mer) a étendu la loi Scellier aux territoires d’outre-Mer et aux collectivités départementales d’outre-mer.

Les objectifs sont restés les mêmes : détendre le marché immobilier locatif, combattre durablement la crise du logement. Le principe également : le particulier qui acquiert un logement neuf a la possibilité de réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années, en remplissant certaines conditions (prix du bien, plafond des loyers, engagement locatif, …).

Bien entendu, le dispositif Scellier a été retouché pour correspondre aux réalités d’outre-mer. La réduction d’impôt potentielle correspondait à 40 % du prix du bien immobilier, si celui-ci avait été acquis avant la fin 2011, contrairement à 25 % en Métropole. Pour les biens acquis entre début 2012 et la fin 2013, cette réduction maximale était réduite à 35 %.

En 2014, le dispositif Scellier continuait donc à s’appliquer en outre-mer grâce à la loi Jégo.

Afin de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, la principale condition était liée au prix de revient du bien, plafonné à 300 000 euros. Il incluait le prix d’achat et les frais accessoires liés à l’acquisition.

Une autre condition concernait la durée de l’engagement locatif. Le propriétaire-bailleur s’engageait formellement à louer son bien sur une durée de 9 ans, à un loyer n’excédant pas les plafonds fixés par arrêté.

La version « intermédiaire » du dispositif Scellier (c’est-à-dire redéfinie de manière à favoriser l’accès au logement social) prévoyait même un abattement de 30 % sur le loyer déclaré par le propriétaire. Il avait de surcroît la possibilité de prolonger la location par 2 fois (2 périodes de 3 ans chacune), bénéficiant alors d’une défiscalisation supplémentaire (2 % annuels). Les conditions à remplir étant en revanche plus contraignantes : plafonds de loyers, revenus des locataires.
Conséquence : la réduction d’impôt pour un logement acquis après la fin 2011 peut atteindre 47 % de l’investissement initial !

La loi Girardin

La loi Scellier pour les DOM-TOM y a coexisté avec la loi Girardin, en vigueur depuis 2003 et ayant cessé de s’appliquer depuis le 1er janvier 2018.
Il existait en réalité 2 composantes Girardin : le Girardin « industriel » (art. 199 B du CGI) ainsi que le Girardin « logement social » (art. 199 C du CGI).

La 1ère composante est un dispositif visant à encourager l’investissement des PME dans du matériel industriel en Outre-mer. La 2ème, qui nous intéresse, est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à favoriser la construction de logements sociaux en Outre-mer.

– Le système libre accordait une réduction d’impôt équivalente à environ 30 % du prix du bien, étalée sur 5 ans (6 % annuels). L’engagement locatif est de 5 ans, sans conditions liées aux ressources des locataires déclarés. Suivant la date du permis de construire, la réduction était de 30 % (avant 27/05/2009), 22 % (année 2011) et 0 % (année 2012). Autre contrainte : un plafond de défiscalisation de 2 448 € TTC au mètre carré a été imposé pour les acquisitions réalisées en 2015

– Le système intermédiaire accordait une réduction d’impôt allant jusqu’à 38 % du prix du bien, avec un engagement locatif de 6 ans. Suivant la date du permis de construire, la réduction était de 38 % (avant 27/05/2009), 34 % (année 2011) et 26 % (année 2012). Ces taux peuvent être accrus : +7 % si le bien est situé en Zone Urbaine Sensible, +3 % si le bâtiment utilise des énergies renouvelables. En tout, la réduction d’impôt pouvait aller jusqu’à 48 % de l’investissement initial !

Prix de revient, plafonds de prix : avantage Scellier

Le prix de revient d’un bien immobilier inclut : prix d’achat, frais de notaire, frais d’agence, TVA, taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement, commissions diverses d’intermédiaires.

Dans le dispositif Scellier, la base de calcul de la réduction d’impôt est soumise à un plafond global de prix de revient de 300 000 €.

Dans le dispositif Girardin, la base de calcul est soumise à un plafond de prix équivalent à 2 448 € TTC au mètre carré de surface habitable. Attention : les varangues étaient considérées comme habitables, tant que leur surface n’excédait pas 14 m2.

Cela peut se révéler problématique. En effet, dans les cas où le prix de revient réel au mètre carré (c’est-à-dire ramené à la surface habitable autorisée à être prise en compte par l’investisseur) est supérieur au plafond, le propriétaire-bailleur voit une partie de son avantage fiscal disparaître. Concrètement, les varangues en Outre-mer ont des surfaces voisines des 30 m2, et servaient au séjour des occupants. Sachant que 14 m2 seulement peuvent être retenus dans la base, les 16 m2 accroissent artificiellement le prix de revient du bien au m2 habitable et desservent clairement le bailleur.

Taux de réduction d’impôt : avantage Girardin

En régime Girardin, le taux de réduction fiscale peut être accru :

– +10 % si le bien est situé en Zone Urbaine Sensible (territoire urbain défini par l’Etat comme prioritaire dans la redynamisation du logement, au nombre de 34 en Outre-mer),

– +2 % à +3 % si le bâtiment est équipé de sources d’énergie renouvelable

En cumulant ces majorations, la défiscalisation pouvait aller jusqu’à 48 % de l’investissement initial ! De plus, la majoration pour optimisation énergétique était aisée à justifier : l’utilisation de panneaux photovoltaïques suffisait.
En revanche, de telles majorations ne sont pas prévues par le dispositif Scellier Outre-mer.

Durée et report des avantages fiscaux : avantage Scellier

La réduction fiscale accordée en régime Girardin était accélérée : jusqu’à 48 % sur 5 années. La réduction Scellier est inférieure annuellement, et s’étale sur une durée plus longue (jusqu’à 15 ans).

Pour les contribuables lourdement imposés, la préférence va au dispositif Girardin. Néanmoins, cet avantage est à nuancer selon l’intention de l’investisseur. Si le bien est acquis dans l’optique d’une revente, un court délai de récupération de l’investissement est privilégié – en effet, plus l’horizon est éloigné, plus le marché est difficile à prévoir et plus important est le risque de moins-value lors de la revente du bien.

Un autre point concerne le report des réductions d’impôt non imputables d’une année à l’autre. Lorsque la réduction d’impôt (mettons 2000 €) est supérieure à l’impôt sur le revenu du contribuable (mettons 1500 €), 2 scenarii sont à envisager : soit le surplus (500 €) est reporté sur l’année qui suit, soit le surplus est définitivement perdu.

En régime Girardin, ce surplus ne saurait être reporté sur les 5 années de l’engagement locatif. Dans le dispositif Scellier, ce surplus est en revanche reportable sur 6 années consécutives.

Pour finir, ces différents points sont, évidemment, à nuancer. La recherche de l’optimisation fiscale pure, au détriment de la réelle consistance du bien amène d’inévitables risques. Le choix doit être réalisé à la lumière des intentions de l’investisseur (patrimoine ou réduction de sa facture fiscale ?), de la situation du marché immobilier (en perspective d’une éventuelle revente) et enfin des caractéristiques du bien lui-même (emplacement, potentiel en matière de loyer).